本文时代周报 作者：林佳富腾优配
房地产行业深度调整之下，龙头房企的表现尤为关键，中海则在逆周期里交出了一份稳健答卷。
8月27日，中国海外发展有限公司（0688.HK，简称“中海”）发布2025年中期业绩。上半年，中海实现合约物业销售额1201.5亿元，位居全行业第二；累计交付房屋4.2万套；收入832.2亿元，除税前溢利130.0亿元，核心股东应占溢利87.8亿元。
在调整周期里，中海的“利润王”底色仍在。上半年，除招商蛇口外，TOP10房企合计核心净利润约148亿元，中海一家公司就贡献了六成；若剔除亏损房企，中海这一占比达已发布业绩TOP10房企总额的33%。
其中，一线城市仍是最坚实的基本盘。报告期内，中海在北京、上海、广州、深圳及香港五城合计销售额达到556.4亿元；北京单城突破300亿元，市占率稳居第一。
资金实力，是中海逆势扩张的底气。截至6月30日，中海在手现金1089.6亿元，净借贷比率28.4%，继续保持“绿档”，也是行业内唯一同时获两家国际评级机构A-级的房企。
在业绩会上，中海董事局主席颜建国释放出“信心”信号。他强调，“十五五规划的关键词就是——充满信心。”在他看来，尽管行业仍在调整期，但中海将在天时、地利、人和的支撑下，凭借攻守兼备的态势走得更稳、更远。
展开剩余80%中海2025年中期业绩会高管合影，企业供图
净利润保持领先，保持扩张节奏
房地产行业的调整期之下，中海依旧交出一份稳健答卷。今年上半年，中海地产实现合约物业销售额1201.5亿元富腾优配，全口径与权益销售金额均位居行业第二。
在销售普遍承压的市场环境下，中海能够保持千亿规模，显示出其核心城市布局与品牌力仍具韧性。这一成绩也意味着，中海依然是少数能在周期底部守住阵地的头部房企。
截至目前，除招商蛇口外，上半年房企TOP10核心净利润总额约148亿元，其中中海一家公司就贡献了约60%。若剔除亏损的万科，中海净利润占比升至33%；若再除去华润置地，中海的净利润甚至超过其他已发布业绩的TOP10房企之和。
行业筑底之时，中海管理层释放了稳定信号。中国海外发展副总裁郭光辉在业绩会上表示，目前行业仍处于下行筑底阶段，但边际已有所改善。在此背景下，中海发展2025年上半年依然取得了稳健表现，核心利润率与毛利率均保持在行业领先水平。
郭光辉指出，公司对未来维持净利润和毛利率的稳健表现充满信心，基础与能力兼备。首先，今年上半年，中海已售未结转金额和回报率处于高位；其次，近年来，公司聚焦一线及强二线城市投资，投资规模始终位居行业第一，货量充足、结构优质。此外，中海在一线城市核心地段布局商业，在未来商业资产收入和利润也会形成创利增效。
当同行普遍降价跑量时，中海靠产品力与一线城市的基本盘稳住了阵脚。期内，香港及北上广深五个城市合约销售额达到556.4亿元，占中海系列公司（不含中海宏洋）合约销售额的53.7%。其中，北京市场表现最为突出，单城合约销售额达到304.5亿元，市占率稳居第一；上海、广州、深圳及香港均突破50亿元。整体来看，中海系列公司在14个城市的销售额位居当地市场第一。
拿地层面，中海依然保持进取。上半年，中海在土地市场依旧保持强势，1-7月共获取22幅地块，权益购地金额550.1亿元，投资规模位居行业第一，其中一线和强二线城市占比高达86%。
投资竞争加剧的同时，中海强调了自身的产业链优势。中国海外发展行政总裁张智超指出，当前行业投资更加集中在一线和重点二线城市，竞争相对激烈。中海除了具备资金实力外，还是少数拥有全产业链的房企之一。公司旗下不仅拥有双甲级设计单位，在产品研发上具备独特能力；同时拥有优秀的总承包企业，在工程进度与质量方面延续“工科中海”的优势；此外，还有专业化的生态供应链企业，在行业进入下半场后，无论产品力还是成本力，均能形成明显优势。
张智超表示，公司在持有型业态上也具备广泛布局，覆盖办公、商业、长租公寓、养老等多个领域，并在核心城市获取大型综合性项目时展现出较强竞争力。长期深耕主流城市，使中海在客户黏性、品牌知名度和渠道资源上均占据优势，为投资形成了有力支撑。展望下半年，公司将统筹发展与安全，坚持“以销定投”，预计投资规模将实现一定增长，并对未来的销售与利润形成稳定支撑。
产业链优势加码，护城河进一步夯实
投资之外，中海在商业板块也展现出另一种韧性。
上半年，中海商业物业运营收入35.4亿元，其中一线城市项目收入占比提升至47%。5月开业的北京中海大吉巷，是今年最受关注的商业项目之一，开业首日客流超过20万人次，出租率达96%，迅速成为首都文化与商业结合的示范样本。
商业战略的调整，也在管理层表态中体现得更加清晰。中国海外发展副总裁兼中海商业公司董事长王林林表示，上半年公司聚焦商业战略，围绕“三核目标”——核心城市、核心区位、核心资产，推动两项经营策略落地。
王林林表示，一方面，中海积极推进资产优化，上半年退出部分资产，短期对收入造成一定影响，但整体结构更为扎实健康；另一方面，有计划推动重点项目的改造更新。例如，北京环宇荟完成改造后租金提升32%，未来在新一轮经营周期中，租金增长效应将逐步兑现。
王林林指出，目前，公司“双核业务”购物中心与写字楼的收入占比已达81%，其中一线城市资产收入占比同比提升3个百分点至47%。核心资产的“压舱石效应”正在不断凸显。上半年，购物中心销售额同比增长7%，客流量增长11%，经营质效稳步提升。
资金层面的稳健，成为中海逆势扩张的底气。在行业债务风险仍未消退的当下，中海的财务指标继续保持在“绿档”。期末剔除预收款后的资产负债率为45.7%，净借贷比率28.4%，现金短债比达到4.9倍。中海也是行业内唯一同时获两家国际评级机构给予A-级评级的房企，信用水平领先于大多数同业。
财务的稳健，离不开现金流的厚度。期末公司在手现金高达1089.6亿元，占总资产12.1%。平均融资成本仅2.9%，处于行业最低区间。分销及行政费用合计占收入3.8%，费效比领跑行业。低成本资金与精细化运营的结合，让中海在周期底部依然具备较强的防御力与进攻性。
展望下半年，中海判断“政策、市场以及企业自身发展”三重因素将共同推动房地产市场逐步止跌回稳。无论是销售与利润的领先，投资与产品力的扩张，还是资金与信用的稳固，中海都在行业深度调整期持续夯实竞争优势，维持其龙头房企的地位。
颜建国强调，进入“十五五”，中海的“三个充满信心”仍将延续。一方面，中海对中国经济继续充满信心，相信中国经济的发展韧性将在未来五年进一步彰显光彩。此外，中海对房地产行业充满信心。尽管行业总体规模有所收缩，但改善性需求将持续释放，市场依然庞大。行业集中度将提升，中海的比较优势将进一步凸显，在高质量发展中占据更大比例。与此同时，
此外，颜建国对企业自身发展亦充满信心。无论是财务资源，还是投资力、产品力、成本竞争力，中海均具备突出优势富腾优配，同时拥有一支能打硬仗的专业团队。
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