8月14日证配所配资，“天眼问政”栏目以为题，报道了一起购房纠纷事件。
针对购房者面临的“未办理网签备案手续，仅签订购房合同，此合同是否具有法律效力？基础买卖关系不明，委托经营合同是否有效？物业未按《委托经营合同》支付租金，购房者如何追责？”等问题，记者采访了“天眼问政”专家团成员、贵州省律师协会建设工程与房地产专业委员会主任、上海市建纬（贵阳）律师事务所主任卢安龙。
“天眼问政”专家团成员、贵州省律师协会建设工程与房地产专业委员会主任、上海市建纬（贵阳）律师事务所主任卢安龙
卢安龙指出，依据修改前的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的证配所配资，可以认定有效。第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
展开剩余60%“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”卢安龙表示，如果没有办理房屋预售许可证，则买卖合同无效。
“拆零进行销售，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第五十条第二款：经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。购房者与该公司的合同基于违反城乡规划法而无效。”
卢安龙表示，委托经营合同基于房屋买卖合同属于从合同，可以认定为无效。
参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效证配所配资，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。基于无效合同而未收到租金，购房者可以依据《中华人民共和国民法典》及参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等要求出售方承担责任。
卢安龙指出，公司账户无资金可供执行，可以依据我国《中华人民共和国公司法》的规定，在股东出资不实或抽逃出资的情况下，可以要求股东承担相应的责任。“法院判决澳马公司返还购房款等，但公司账户无资金可供执行，购房者可以在执行阶段提出，处置门面的使用权或管理权对应的价款执行‘返还的购房款’。”
卢安龙律师建议，购房者在购房前，应当充分了解房地产公司的预售许可证等手续，具备《商品房销售管理办法》的售房条件，并约定商品房买卖合同在备案后才生效，可以避免房地产公司“拆零”销售的情况。
贵州日报天眼新闻记者
熊曼 周睿
编辑 涂涌
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